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第三人对被查封的房屋已付清房款并实际占有使用且对未办理过户登记无过错——执行异议成立/李哲杰

作者:法律资料网 时间:2024-05-12 23:43:16  浏览:9262   来源:法律资料网
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第三人对被查封的房屋已付清房款并实际
占有使用且对未办理过户登记无过错
———执行异议成立

[当事人]
异议人胡如乔。
申请执行人戚桂梅。
被执行人广东省农垦经济发展总公司(下称广东农垦公司)。
被执行人广东省金信实业发展公司(下称广东金信公司)。
[案情]
广东省遂溪县人民法院在执行申请执行人戚桂梅与被执行人广东农垦公司、广东金信公司买卖合同纠纷一案过程中,于2007年9月6日依法裁定查封了被执行人广东农垦公司名下的位于广州市天河区燕都路56号202房。异议人胡如乔以其本人已一次性付清购房款购买了该套房屋并实际占有使用多年为由,于2008年3月26日向法院提出执行异议,请求解除对该房屋的查封。
[审判]
案经遂溪县人民法院听证查明,戚桂梅因广东金信公司拖欠到其化肥货款1246782元及利息发生纠纷争讼,案经遂溪法院判决广东金信公司支付货款1246782元及利息给戚桂梅;广东农垦公司对上述债务承担连带清偿责任。广东农垦公司不服该判决,向湛江中院提起上诉。湛江中院审理后判决广东农垦公司对广东金信公司的上述债务在900万元出资不实的范围内承担补充清偿责任。该案在执行过程中,遂溪法院于2007年9月6日依法查封了涉案房屋(天河区燕都路56号202房,房产证号为穗房证字第921497号)。
另查,广州市萝岗区法院在执行申请执行人中国信达资产管理公司与被执行人广东省太平洋食品有限公司、广东农垦公司借款合同纠纷一案中,查封了广东农垦公司位于广州市天河区燕都路侨怡苑56号B座202房(即上述被遂溪法院查封的房屋),胡如乔遂于2006年7月18日向萝岗区法院提出执行异议。萝岗区法院经审查认为胡如乔提出的执行异议理由成立,遂于2006年11月1日裁定解除对上述房屋的查封。
为办理上述涉案房屋过户手续,胡如乔以房屋买卖合同纠纷于2007年3月21日向广州市天河区法院起诉,天河区法院经审理确认胡如乔与广东农垦公司签定的《广州市公有住房买卖协议书》合法有效,且胡如乔已履行付清房款义务,并实际使用该房屋。遂于2007年9月20日判决广东农垦公司在判决生效之日起10日内协同胡如乔办理以上房屋的房产证,将该房屋过户到胡如乔名下。该案件于2007年10月22日生效,天河区法院于2007年11月21日立案执行。并向广州市国土资源和房屋局送达协助通知书,要求协助胡如乔单方面办理上述房屋的过户手续,但上述房屋于2007年9月6日已被遂溪法院查封而未能办理过户手续。
另查明遂溪法院查封的天河区燕都路56号202房与胡如乔提出异议要求解封的天河区燕都路侨怡苑56号B座202房属同一套房屋,房产证号为穗房证字第921497号。
遂溪法院认为,涉案房屋虽然登记在广东农垦总公司名下,但胡如乔与广东农垦公司签定的《广州市公有住房买卖协议书》经有关法院确认合法有效,胡如乔也交清全部房改款并实际占有使用该房多年,而且房屋买卖合同纠纷经广州市天河区法院判决广东农垦公司协同胡如乔办理涉案房屋的房产证,将该房屋过户到胡如乔名下。判决生效后,因遂溪法院的查封行为未能顺利办理过户登记手续,故胡如乔对该房屋不能办理过户登记没有过错。该情形符合《最高人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定。因此,胡如乔提出解除对涉案房屋查封的异议成立,依法应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条第一款第(十一)项、第二百零四条、《最高人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、第三十一条第一款第(一)项的规定,裁定解除对位于广州市天河区燕都路56号202房屋的查封。
[评析]
本案要探讨的问题有:
一、执行异议案应否对被查封房屋的所有权确认?
笔者认为,本执行异议案件不应对被查封房屋的所有权确认。理由:1、“被查封房屋的所有权”不是异议人请求的内容。异议人胡如乔提出的执行异议中,要求解除对查封的天河区燕都路侨怡苑56号B座202房,并没有请求法院认定该房屋的所有权。故法院无需对此处理,给自己添乱。2、不动产物权变动以登记公示为原则,法院无权在执行程序确认不动产的权属。涉案房屋属于不动产,且已经登记在广东农垦公司名下,在物权未变更登记的情况下,法院无权在执行程序对房屋的所有权进行确认。3、法律没有明确规定。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条是解决执行程序中查封、扣押、冻结财产的专门规定,该条文只规定人民法院在什么情况下可以对需要办理过户登记手续的不动产采取查封、扣押、冻结措施,并无涉及不动产所有权确认的内容。也就是说,法院在审查不动产查封执行异议案件中,只需审查二个条件:一是异议人是否付清全部价款并实际占有不动产;二是异议人未办理过户登记是否存在主观过错。法院无权对未经登记的不动产所有权进行确认,也无需对不动产的所有权确认。
二、本执行异议案的焦点应为:未办理房屋过户登记手续,胡如乔是否存在主观过错?
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定:“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人,第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产,但尚未办理产权过户登记手续的,人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结。”可见,只有第三人在付清全部价款并实际占有不动产,并对未办理过户登记没有过错的前提下,人民法院才不得对该不动产采取查封、扣押、冻结措施。
那么,本案争议的房屋虽然登记在广东农垦总公司名下,但该房屋是胡如乔付清全部房款并实际占有使用多年,其多次申请办理过户登记手续,但因该房屋先后被广州市萝岗区法院和遂溪法院查封而未能顺利办理过户登记手续。萝岗区法院认为胡如乔对该房屋不能顺利房改过户登记没有过错而解除了对房屋的查封。可见,胡如乔对房屋不能顺利房改过户登记没有过错。因此,遂溪法院根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条:“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人……;第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结。”的规定,确认胡如乔提出的执行异议理由成立,裁定解除对位于广州市天河区燕都路56号202房屋的查封是正确的。
本案案号:(2008)遂法执督字第09号
案例编写人:广东省遂溪县人民法院 李哲杰 
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由一则案例引起的对现行计考有关规定的思考


案例:罪犯葛xx(抢劫、5年)2006年12月6日入监,2010年11月10日刑满。入监当月开始计分考核,2007年10月得一监狱表扬;2008年4月,再得一监狱表扬;8月,奖励累积分58分。该犯表现积极,9月份必定拿到监狱改造积极分子。但9月底,该犯多次向民警汇报思想,要求当月奖励分只拿1分。进入10月份拿监狱改造积极分子,否则,就无法参评四季度省级改造积极分子。监区依法予以最大关照,但9月份奖励分还是突破60分(实得65分),提前拿到监狱改造积极分子。事后,葛犯情绪波动相当大,改造非常消极,民警教育效果不理想。
注:省级改造积极分子最高报减1年6个月;监狱改造积极分子最高报减1年。
2、葛犯奖励分统计表:
第一个监狱表扬 第二个监狱表扬 第三个监狱表扬(后2个表扬合成一监狱积子)
11个月
(2006.12-2007.10) 6个月
(2007.11-2008.4) 5个月
(2008.5-9)
月度奖励分 61 月度奖励分 51 月度奖励分 52
专项奖励分 5 专项奖励分 3 专项奖励分 13
监狱积子起止时间:11个月
二、《罪犯改造计分考核及奖罚规定》(以下简称《规定》)条款明细:
第28条:罪犯考核满5个月,奖励分累计达到60分的,应予以监狱表扬,......
第29条:罪犯连续16个月内2次获得监狱表扬的,可评定为监狱改造积极分子,......
第31条:省级改造积极分子从监狱改造积极分子中产生,同时应具备以下条件:
1、罪犯服刑满二年,时间计算从入监之日起至分监区(监区)研究上报改造省级改造积极分子之日止。
2、当季度被评为监狱改造积极分子。
3、当季度未被扣基本规范分或奖励分。
第32条:监区(分监区)在每季度中间的一个月的5日前排出上季度的符合省级改造积极分子罪犯名单......10前......呈报监狱行政奖励审核审批小组办公室。
通过以上案例,我们知道罪犯葛xx用了11个月于今年9月份内拿到监狱改造积极分子,由于计考规定第四季度省级改造积极分子只能从10、11、12月份监狱改造积极分子中产生,葛犯因提前一个月而痛失省级改造积极分子评选资格(至今年11月10日服刑不满2年,无法参评第三季度省级改造积极分子,见32条)。我们的计考不是激励罪犯积极改造的吗?为什么这样一个美好的愿景,却在实践中出现事与愿违的结果?葛xx提前拿到省级改造积极分子,是积极改造的表现,自是没有错的,问题显然出在现行的计考规定上。
一、对《规定》第32条的质疑。
(一)、对《规定》第32条第1款的质疑。
第1款的出台,在当时的背景下自有其道理,但随着形势的发展,其局限性也逐渐暴露出来。主要是它回应不了三年以下短刑期犯和表现过于突出、提前获得监狱改造积极分子罪犯改造上的诉求。省级改造积极分子是全体罪犯的省级改造积极分子,不是哪一部分罪犯的专有。理论上如此,实践中也要具有可行性,但事实并非如此。举例说明,罪犯王某,刑期3年,获得一监狱改造积极分子,2年后参评省级改造积极分子,余刑已不足1年,在这种情况下监区(分监区)很难为其呈报省级改造积极分子。至于表现过于突出、提前获得监狱改造积极分子的罪犯,案例已说明一切。反观,如果没有二年的限制,他们都有机会竞争省级改造积极分子,无论结果如何,效果都要好于前者。说得更为形象一点:参评省级改造积极分子如同竞技,监狱改造积极分子就是竞技场的入场卷。如果选手太多,只要提高竞技的难度就够了,没有必要在参赛时间上设限把一些能力很强的选手拒之门外,使他们丧失展示自己的机会,成为郁闷的看客。
(二)、对《规定》第32条第2款的质疑。
第2款之所以如此规定,应该是着眼于激励罪犯现行改造,杜绝罪犯行政奖励到手,改造到头,坐等参评省级改造积极分子的现象。这有其积极的一面,但不足之处也是显而易见的。
1、适格时间太短,人数框得太死,严重挫伤了其他罪犯的改造积极性。由于只有当季度获得监狱改造积极分子的人才可以参评省级改造积极分子,这意味着除了几个“幸运”的罪犯外,其他人统统没戏。但问题是罪犯出于改造上、刑期上的计算,对在何时参评省级改造积极分子有着特定的要求,并不会“畏难而退”。逐导致实践中,罪犯不但要算奖励分,还要掐准计考时间。晚了,没戏;早了,也要出局。那些提前接近计考60分的人,只有小心谨慎,消极改造,才能拖到参评之季度拿到监狱改造积极分子,取得省级改造积极分子入场卷。细细想来,这多少有点“逼良为娼”的味道,严重挫伤了罪犯的改造积极性。
2、现行参评方法并不能真正实现评选质量最优化、效益最大化。我们可以这样假设,甲季度,同时有6人(人数不特指)获得监狱改造积极分子,具备参评省级改造积极分子资格,省级改造积极分子名额1人,那么必然要淘汰5人。乙季度因种种原因只有1人参评(这种可能性是存在的),省级改造积极分子则非他莫属。只是此人却不一定比甲季度淘汰的5人优秀。
因此,笔者建议对32条作如下修改:
1、取消第1款。
2、把第2款改为:省级改造积极分子每季度参评一次,但参评时间由当季度扩大12个月。即自获得监狱改造积极分子当月起的12个月内,一直有资格参评省级改造积极分子。
3、第3款之“当季度”相应改为“自获得监狱改造积极分子当月起至参评之季度”。
这样,既可以避免出现葛xx“高分受伤”现象,利于罪犯安心改造,又扩大了参评面,实现“好中选优”。
二、对专项奖励分的思考。
从葛犯奖励分统计表中我们可知,在第三个监狱表扬中的5个月内,该犯拿了月度奖励分52分,平均分10分多,如果没有13分专项奖励分,10月份极有可能拿到监狱改造积极分子,实现参评四季度省级改造积极分子的愿望。从这个角度讲,专项奖励分成了葛犯“出局”的“凶手”。笔者绝无意质疑专项奖励分的积极作用,只是觉得非常有必要以此为契机,就如何完善专项奖励分规定(工作)进行深度思考和全面探讨。
根据笔者计考实践,认为专项奖励分规定(工作)有以下几点不足:
1、框架单薄,线条较粗,与当前监狱对它的重视程度不相称。当前,监狱职能逐步纯化,改造工作正在实现回归。随着罪犯改造时间的增多,专项奖励分作为兑现罪犯改造成绩,激发罪犯改造热情的有力手段,将越来越频繁地被运用于计考中。与大好形势相比,专项奖励分自身发展却相对缓慢。纵观《规定》44条,仅第20、34条对其有所涉及,但也只规定了专项奖励分加扣分标准和条件,对个人加分幅度,加分范围、加分程序、考核监督均没有涉及。另外,从《规定》体系上讲,基础分、月度奖励分前后承接,有机统一,不可分割;专项奖励分却独立于两者之外,自成一体。理论的单薄和留白使得专项奖励分难于在实践中发挥它的激励作用。
2、使用过量,喧宾夺主。无论是《规定》的设置,还是实践的反映,都证明了月度奖励分是计考的“主干”,专项奖励分是计考不可或缺的补充。从这方面讲,专项奖励分的“度”非常重要,加(扣)少了,起不到效果;加(扣)多了,容易滋生罪犯的“投机”和“逆反”心理”,影响日常改造。从目前看,专项奖励分加得过多,喧宾夺主,冲淡了月度奖励分的作用。
鉴于此,笔者认为,对专项奖励分应修改和补充以下三点:
1、依托《规定》体系,制定《专项奖励分加扣分细则》,对加扣分标准、加扣分范围、加扣分程序和监督程序作出全面科学的规定。
2、专项奖励分人数如果超过10人,则必须“按类配给”。可分成“事务犯”
、“老病残犯”、“普岗犯”等,合理确定每类名额。基层要在类与类之间调剂,必须先向监狱说明情况,待批准后再进行操作。计考实践中,有的单位按罪犯劳动定额确定专项奖励分等级和人数,也具有一定的可行性。
3、规定个人专项奖励分最高限额。(调研中,意见分歧较大,赞同方认为此举能消除专项奖励分中的“贫富悬殊”现象。反对方则认为会造成计考中的“大锅饭”。同时,有资深人士认为专项奖励分针对专项活动、特定人,设限于法无据,于理不通。之所以写出来,是为了提供一个有别于其他的解决问题的思路和角度,以供决策者后来参考。)
三、对计考工作如何实现与时俱进的思考。
1、解放思想,意识超前。各级监狱领导和政策制定者要充分认清目前监狱变革迅猛推进的形势,以及由此引发的新情况、新问题,解放思想,更新关念,切实增强监狱理论如果不实现与时俱进就会阻滞监狱实践的敏锐性,坚持理论来源于实践,高于实践,促进实践的超前性,对计考条例全面审阅,在合谐中查找不合谐的因素。
2、重视基层调研,未雨筹谋。各级监狱领导和政策制定者要多下基层,倾听基层对计考工作的反映,掌握计考在基层的运转状况与存在的问题,查清原因,及时整改。对一些潜在的苗头性、倾向性问题要未雨筹谋,超前应对,把问题解决在萌芽状态。
3、畅通反馈渠道,及时去旧更新。职能科室要规定基层定期采取口头汇报、电话汇报或发送电子邮件的形式汇报计考开展情况。每月召开由监狱分管领导、职能科室和全监计考员参加的计考工作交流会,分析计考工作存在的问题,交流双方对计考工作的体会和看法,认清双方存在分歧的原因。通过掌握翔实的信息,对计考条例及时修改补充,去旧更新,促其更好地推动实践工作的开展。
4、加强考核监督,确保政策落到实处。对于监狱为适应工作形势就计考制定的新条款、条规定,一小部分罪犯由于利益受到触动必然会引发“情绪上的反弹”
解除《代理协议书》通知
(河南省平顶山市城市信用社 张要伟 zhangyaowei197@sohu.com)

xxx首x律师事务所:
200x年4月16日,杨xx律师代表贵所与我社签订《代理协议书》。我社委托律师杨xx为我社诉xxx市xx制药有限公司、中国建设银行xx县支行借款合同纠纷案的委托代理人,主要委托事项为协助法院执行机构收回贷款本息及费用。现基于以下理由,通知贵所解除双方于200x年4月16日签订的《代理协议书》:
1、200x年7月11日,我社接到xxx市中级人民法院(200x)x民立监字第45号民事裁定书,决定对《代理协议书》所涉案件进行再审,中止原判决的执行,因此委托代理的标的已经不复存在,委托合同的目的已经不能实现!
2、代理协议签订至今已经长达15个月的时间,我社未能收到一分钱案件执行款项,委托事项未能取得丝毫进展,贵所代理未能达到我社预期的委托目的!
3、《中华人民共和国合同法》第四百一十条规定“委托人或者受托人可以随时解除委托合同”,因此,我社依法具有随时解除《代理协议书》的权利。
综上理由,我社特通知贵所解除双方于200x年4月16日签订的《代理协议书》。从通知之日起,贵所及贵所杨xx律师不得再以我社委托代理人身份参与《代理协议书》约定的案件,否则因此支出的费用及引起的法律后果,我社概不承担。


xx县xx农村信用合作社
二○○x年七月十六日