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海南省人民政府


海南省职工购买公有住房和购建经济适用住房土地使用权登记发证办法
海南省人民政府



第一条 为深化城镇住房制度改革，保护土地权利人的合法权益，根据有关法律法规，结合我省实际，制定本办法。
第二条 国家机关、企事业单位、社会团体职工购、建的下列住房，其土地使用权登记发证适用本办法。
（一）按照国家城镇住房制度改革政策，购买的原公有住房；
（二）按照国家安居工程住房政策，购买的安居工程住房；
（三）按照国家解决城镇中低收入家庭住房困难户住房政策，购买的解困住房；
（四）按照国家城镇住房制度改革政策，以集资合作形式购买或建造的住房。
第三条 职工购买经济适用住房的土地使用权登记发证工作，依法由市、县、自治县土地管理部门实施。
第四条 售房单位和购、建房职工在依法办理房屋产权变更登记之日起三十日内，应凭房屋所有权证和售房单位土地使用权证，向土地所在地市、县、自治县土地管理部门申请办理土地使用权变更登记。
第五条 市、县、自治县土地管理部门在依法核准售房单位土地使用权证、购房职工房屋所有权证和身份证明文件、土地使用权变更登记申请文件合法、有效后，核定购房职工拥有的土地使用权份额，向购、建房职工核发《国有土地使用证》，同时对售房单位《国有土地使用证》作相
应变更登记。
第六条 售房单位所售住宅，报建时已核定建筑用地面积的，按核定的用地面积办理土地使用权变更登记；报建时未核定建筑用地面积的，申请办理土地使用权变更登记时，应按下列情形核定住房建筑用地面积：
（一）用地属出让的，按土地出让批准文件规定的建筑容积率，核定用地面积；
（二）用地属行政划拨的，按报建时核定的建筑容积率核定用地面积；报建时未核定建筑容积率的，由售房单位合理确定用地面积。由售房单位确定的用地面积、建筑面积折算的建筑容积率，海口、三亚市不得低于2．0，县级市不得低于1．7，其它县、自治县不得低于1．5。
第七条 购房职工拥有的土地使用权份额，按下列方法核定，即购房职工拥有使用权的土地面积＝住房用地总面积×（购房面积÷住房总面积）×购房住户产权比例。
第八条 售房单位售房后拥有的土地使用权份额，按下列方法核定，即售房单位拥有使用权的土地面积＝用地总面积－已核定给购房职工的土地面积。
房屋建筑中包括售房单位留用的办公、经营、生产、仓储用房的，售房单位拥有的留用房土地使用权份额，按下列方法核定，并核入售房单位拥有的土地使用权份额，即售房单位拥有使用权的（留用）土地面积＝房屋用地面积×（留用房面积÷房屋总面积）。
第九条 核发给购房职工的《国有土地使用证》，应注明房屋用地的位置、面积和房屋产权人拥有的土地使用权份额。
第十条 为便于职工所购经济适用住房上市交易管理，核发给购房职工的《国有土地使用证》，应注明售房单位取得房屋用地的方式，即行政划拨、政府低价优惠出让或政府按市场价出让。
第十一条 售房单位所售房屋土地使用权已分割完毕且依法登记发证的，售房单位原《国有土地使用证》依法注销。
第十二条 售房单位所售房屋土地使用权已依法抵押登记的，应在依法注销抵押登记后，按本办法办理房屋土地使用权变更登记。
第十三条 本办法由省土地管理部门负责解释。
第十四条 本办法自发布之日起施行。



1998年5月20日
浅析行政强制法（草案）

张俊龙 信阳职业技术学院


摘要

　　该《行政强制法（草案）》从起草至今,历经十年时间,目前尚未生效。制定本法，将使行政机关的强制权合法、有序地行使，保护公民的合法权益，这既是建设法治国家的前提，也是构建和谐社会的法制基础。

关键词 行政法；行政强制；行政强制法（草案）



行政法、行政强制的概念与关联性

行政法、行政强制的概念

　　所谓行政法，是指行政主体在行使行政职权和接受行政法制监督过程中而与行政相对人、行政法制监督主体之间发生的各种关系，以及行政主体内部发生的各种关系的法律规范的总称。它由规范行政主体和行政权设定的行政组织法、规范行政权行使的行政行为法、规范行政权运行程序的行政程序法、规范行政权监督的行政监督法和行政救济法等部分组成。其重心是控制和规范行政权，保护行政相对人的合法权益。

　　行政权作为现代国家政权和社会治理权理念的重要组成部分,是一种由国家宪法，法律赋予或认可的，由国家行政机关执行相关法律规范，对国家事务和公共事务实施行政管理活动的权力。是一种依照法律规定，组织和管理国内行政、外交等各方面行政事务的权力,同时也是国家权力的组成部分之一。

　　洛克早在17世纪时就曾做出过论证:在所有国家权力中,行政权力是最桀骜不驯的。基于此种认识，西方人最初通过权力相互制衡(三权分立等)来实现对行政权的严格控制。但是，因现代化而逐渐增加的公共事务改变了国家权力结构，行政权力的扩张已经成为世界性的趋势。但是不能否认的是行政强制作为依法行政理念和当代政府职能扩大相结合的产物,是促进全民遵纪守法的有效手段,是维护社会公共秩序与公共设施的重要方法,是行政权力依法行使的重要保障。

　　在所有的行政行为中，行政强制是通过国家机器的强制力来直接干预公民权利义务的最严厉手段之一。行政强制如果运用得合理、合法，就能够令行禁止，保证良好的社会秩序。反过来，如果行使不当，就会给公民、法人和其他组织带来巨大的损害，影响政府的公众形象。所以在立法过程中就必须权衡利弊，既要赋予行政机关必要的强制权，又必须适度，而且要加强监督的力度，从而实现“规范行政强制的设定和实施，保障和监督行政机关依法履行职责，维护公共利益和社会秩序，保护公民、法人和其他组织的合法权益”(草案第一条)的立法宗旨。

《行政强制法（草案）》中有关行政强制措施的评述
《行政强制法（草案）》中所称的行政强制是指行政强制措施和行政强制执行。

　　行政强制措施是指行政机关在实施行政管理的过程中，依法对公民人身自由进行暂时性限制，或者对公民、法人或者其他组织的财产实施暂时性控制的措施。行政强制措施的方式有：(一)对公民人身自由的暂时性限制；(二)对场所、设施或者财物的查封；(三)对财物的扣押；(四)对存款、汇款、有价证券等的冻结；(五)强行进入住宅；(六)法律规定的其他行政强制措施。
　
　　行政强制执行是指行政机关或者由行政机关申请人民法院，对不履行发生法律效力的行政决定的公民、法人或者其组织，依法强制其履行义务的行为。行政强制执行的方式有：(一)排除妨碍、恢复原状等义务的代履行；(二)加处罚款或者滞纳金的执行罚；(三)划拨存款、汇款，兑现有价证券；(四)将查封、扣押的财物拍卖或者依法处理；(五)法律规定的其他强制执行方式。

　　行政强制法草案对行政强制措施、执行方式、权限设定等都进行了规范。在赋予行政机关必要权力的同时，草案也着力避免和防止权力滥用。

　　行政强制法中行政强制执行的方式
　　我国行政强制法中行政强制执行方式有两种: 以申请人民法院强制执行为主要方式,以行政机关强制执行为补充。

（一）申请人民法院强制执行

　　行政强制执行权原则上属于法院，行政机关在公民、法人或其他组织不履行行政机关依法作出的行政处理决定中规定的义务时，如法律没有授予其强制执行的权力，就都需申请人民法院强制执行。申请人民法院强制执行，不是向人民法院提起诉讼，这与国外不同。申请不是诉讼，不需要经过诉讼程序。申请比诉讼效率较高，这是适应行政管理要求的。但申请也不是可有可无的程序，申请如经法院批准、同意，原行政强制决定就成为司法强制决定，法院可以运用其司法强制执行权，强迫当事人履行义务。因此，行政机关提出申请以后，法院必须认真进行审查，不仅要作形式审查，还要作实质性审查。对行政机关的申请，经审查合法，将由法院实施司法强制执行；经审查不合法，退回行政机关，不予执行。

（二）行政机关自行强制执行
　　从我国已有法律规定的情况看，法律授权行政机关享有强制执行权的，大致有下列几种情形：

（1）属于各部门专业范围内的强制执行，一般由法律规定，专项授权给主管行政机关，如：关于人身权的，有强制传唤、强制拘留（《治安管理处罚条例》）、强制履行（《兵役法》）等。属于财产和其他权利的，如滞纳金（《国营企业调节税征收办法》）、强制收兑（《违反外汇管理处罚施行细则》）、强制许可（《专利法》）等。

（2）属于各行政机关普遍需要的，如强制划拨、强制拍卖财产，原则上都需申请人民法院强制执行，法律只授予少数几个行政机关，如税务、海关、审计等部门,可以自行强制执行。

（3）特别的财产权， 即拆迁房屋、退回土地等，由于这是涉及公民的切身利益的行为，需要特别地慎重。原则上都应申请人民法院强制执行。但是，根据《城市房屋拆迁管理条例》第15条之规定，强制拆迁既可以由县级以上人民政府责成有关部门强制拆迁，也可由房屋拆迁主管部门申请人民法院强制拆迁。