工商行政管理机关行政处罚程序规定（试行）
国家工商行管局
工商行政管理机关行政处罚程序规定（试行）
国家工商行管局
第一章 总 则
第一条 为保证工商行政管理机关依法行使职权，正确、及时查处违反国家有关工商行政管理法律、行政法规、规章以及具有普遍约束力的决定、命令的行为（以下简称违法行为），维护社会主义市场经济秩序，制定本规定。
第二条 各级工商行政管理机关及其派出机构查处违法行为，依照本规定执行。
法律、行政法规另有规定的，按照有关规定执行。
第三条 工商行政管理机关查处违法行为，应当遵循以下原则：
（一）事实清楚，证据确凿，定性准确，处理恰当，程序合法。
（二）依法独立行使职权，不受非法干预。
（三）上级工商行政管理机关对下级工商行政管理机关进行业务领导和监督。
（四）办案人员与当事人有利害关系的，应当回避。
第二章 管 辖
第四条 对违法行为的查处，由违法行为地或者违法行为人所在地的工商行政管理机关管辖。
第五条 县（区）、市（地、州）工商行政管理机关管辖本辖区内发生的案件。
省、自治区、直辖市工商行政管理局管辖本辖区内发生的重大、复杂的案件；
国家工商行政管理局管辖跨省区重大、复杂的案件及根据职权应当查处的案件。
第六条 公用企业或者其他依法具有独占地位的经营者，限定他人购买其指定的经营者的商品，以排挤其他经营者公平竞争的，由省级或者设区的市的工商行政管理机关管辖。
第七条 商标注册人许可他人使用其注册商标，未按照《商标法》及《商标法实施细则》的规定予以备案的，由商标使用许可人或者被许可人所在地工商行政管理机关管辖。注册商标使用被许可人未在商品上标明自己的名称及产地的，由被许可人所在地工商行政管理机关管辖。
第八条 两个以上工商行政管理机关因管辖权发生争议的，由有管辖权的各方，本着谁先立案谁查处或者方便查处的原则，共同协商；协商不成时，报请各方共同上级工商行政管理机关指定管辖。
第九条 上级工商行政管理机关可以直接查处下级工商行政管理机关管辖的案件，也可以将自己管辖的案件交由下级工商行政管理机关管辖。
重大、疑难案件，下级工商行政管理机关可以报请上级工商行政管理机关管辖。
第十条 工商行政管理机关发现所查的案件不属于自己管辖时，应当及时将案件移送有管辖权的机关管辖。
第三章 行政强制措施
第十一条 工商行政管理机关在查处违法行为过程中，可以根据具体情况，依法采取扣留、封存、暂停支付等行政强制措施。
采取行政强制措施，或者解除行政强制措施，应当经县级及县级以上工商行政管理局局长（含副局长，下同）批准。
行政强制措施复议期间，不停止强制措施的执行。
第十二条 扣留、封存相对人的财物，应当开具扣留、查封单据，交相对人一份。
紧急情况下先采取扣留、封存措施的，应当在三日内补办报批手续。
第十三条 扣留相对人托运的物品，应当填写扣留通知书，通知有关运输部门协助办理，并书面通知相对人。
第十四条 对相对人交待的家存或者寄存的违法物品，需要查扣的，应当会同当地有关部门将其取出，并办理扣留手续。
第十五条 对于扣留的财物应当妥善保管，严禁动用、调换或者损毁。
对容易腐烂、变质的物品，在征得相对人同意后，可以先行处理；相对人不同意或者无法找到相对人的，也可以先行处理。
被封存的物品，应当加封工商行政管理机关的封条，保管人不得随便动用；物品由相对人自己保管的，应当由相对人出具保证书。
第十六条 暂停支付相对人的银行存款和往来款项，应当通知其开户银行依法执行。
执行暂停支付后，应当通知相对人。
第十七条 必须对相对人的人身、住所或者其它地方进行检查，或者必须对相对人收审、拘留时，应当依法提请公安机关执行，工商行政管理机关予以配合。
第十八条 扣留、封存的财物，必须是与违法行为有直接关系的财物。经查明确实与违法行为无关的，应当立即解除扣留、封存措施，发给相对人启封、解除扣留通知书。
对于不应予以暂停支付的款项，应当及时通知其开户银行解除暂停支付措施，并通知相对人。
第十九条 工商行政管理机关执行《反不正当竞争法》采取责令暂停销售、不得转移、隐匿、销毁有关财物强制措施，应当以工商行政管理机关的名义，并以书面形式告知相对人，由相对人执行。
第四章 行政处罚的普通程序
第二十条 工商行政管理机关查处违法行为，应当立案。适用简易程序的除外。
第二十一条 立案应当填写立案报告表，同时附上相关的材料（检举材料、控告材料、上级机关交办或者有关部门移送的材料、相对人交代的材料、监督检查人员的检查报告等），由县级及县级以上工商行政管理局局长批准，指定两名以上办案人员负责调查或者授权其派出机构调查处
理。
第二十二条 违法行为的受害人，可以向侵害行为地或者侵害行为人所在地的县（区）、市（地、州）或者省级工商行政管理机关申请查处违法行为。
前款所称受害人，是指国家依法确定并加以保护的专有权利的主体，如商标专用权人、商业秘密权利人、企业名称权人等。
申请应当采取书面形式，并载明下列事项：
（1）申请人的姓名、性别、年龄、职业、住址（法人或者其他组织的名称、地址、法定代表人的姓名）；
（2）被申请人的名称、地址；
（3）申请的要求、理由及相关的事实根据；
（4）申请日期。
第二十三条 工商行政管理机关应当自收到申请书之日起十日内，作出以下处理：
（1）申请符合规定的，予以受理，书面通知申请人。
（2）申请不符合规定的，不予受理；对申请缺乏有关要件的，可发回限期补正。不予受理或者限期补正应当书面通知申请人，并告知其理由。
第二十四条 办案人员是本案当事人的近亲属或者与当事人有其他利害关系，可能影响案件公正处理的，应当回避。
当事人对办案人员提出回避申请的，应当由县级及县级以上工商行政管理局局长决定。
第二十五条 立案后，办案人员应当及时进行调查，收集、调取证据。
第二十六条 办案人员在调查取证时，应当出示县级及县级以上工商行政管理机关的证明文件。
第二十七条 办案人员调查案件，不得少于两人。调查材料应当注明来源和出处，并由被调查人签名或者盖章。
第二十八条 办案的工商行政管理机关，需委托其他工商行政管理机关协助调查、取证的，必须出具书面委托证明，受委托的工商行政管理机关应当积极予以协助。
第二十九条 工商行政管理机关对案件进行调查，应当收集以下证据：
（一）书证；
（二）物证；
（三）证人证言；
（四）视听资料；
（五）当事人陈述；
（六）鉴定结论；
（七）勘验笔录和现场笔录。
上述证据，必须经过查证属实，才能作为认定事实的依据。
第三十条 办案人员可以询问当事人及证明人。询问应当个别进行。询问前应当告知其如实陈述事实、提供证据。询问应当制作笔录，询问笔录应当交被询问人核对；对没有阅读能力的，应当向其宣读。笔录如有差错、遗漏，应当允许其更正或者补充。经核对无误后，由被询问人逐页
在笔录上签名或者盖章。办案人员亦应当在笔录上签名。被询问人拒绝签名或者盖章的，应当在笔录上注明。
第三十一条 办案人员可以要求当事人及证明人提供证明材料或者与违法行为有关的其他材料，并由材料提供人在有关材料上签名或者盖章。拒绝签名或者盖章的，应当在材料上注明。
第三十二条 办案人员需对相对人的邮件、包裹、电报、银行存款及往来款项进行调查、取证的，应当经县级及县级以上工商行政管理局局长批准，凭批准文件与有关部门取得联系，按照有关规定进行。
第三十三条 办案人员应当收集、调取与案件有关的原始凭证作为书证。调取原始证据有困难的，可以复制，复制件应当标明“经确认与原件无误”，并由出具书证人签名或者盖章。
第三十四条 对有违法嫌疑的物品进行检查时，应当有相对人或者两名以上见证人到场，并制作现场笔录。
第三十五条 提取物证应当开具物品清单，由办案人员和相对人签名或者盖章。
第三十六条 案件经过调查，不需作行政处罚的，经县级及县级以上工商行政管理局局长批准，可以撤销立案。
第三十七条 案件调查终结后，承办人员应当写出调查终结报告，经办案机构负责人审批后，连同案卷交由局内法制机构或者法制工作专职人员进行书面审核。
调查终结报告的内容包括：相对人的基本情况、违法事实、案件性质、处罚依据、处罚建议等。
第三十八条 法制机构或者法制工作专职人员经对案件进行审核，提出下列书面意见和建议：
（一）对事实清楚、证据充分、定性准确、处理恰当、程序合法的案件，同意制作处罚决定书，由办案机构报局长批准。
（二）对定性不准、适用法规不当、处罚不当的案件，提出修改建议。
（三）对证据不足、程序不合法或者欠缺的案件，建议纠正或者补足。
办案机构与法制机构或者法制工作专职人员就有关问题不能达成一致意见的，提交局长办公会议讨论决定。
第三十九条 下级工商行政管理机关处理的案件，需经上级工商行政管理机关审批的，应当按照国家工商行政管理局专项规定办理。
第四十条 对事实清楚、证据确凿、定性准确、处理恰当、程序合法的案件，即可制作处罚决定书。
处罚决定书主要包括以下内容：
（一）相对人的基本情况；
（二）违法事实；
（三）案件性质；
（四）处罚依据；
（五）处罚决定；
（六）申请复议的期限、机关或者起诉期限；
（七）作出处罚决定的时间。
第四十一条 凡需作责令停业整顿、扣缴或者吊销证照的行政处罚的，如果办案机关与原核发证照机关不是同一机关的，由办案机关建议或者上级工商行政管理机关责成原核发证照机关予以处罚。
撤销注册商标，由国家工商行政管理局商标局作出。
第四十二条 上级工商行政管理机关对下级工商行政管理机关不当或者违法的具体行政行为，有权予以撤销或者变更。
第五章 行政处罚的简易程序
第四十三条 工商行政管理机关及其派出机构，对事实清楚、情节简单、不需立案调查的以下情况，适用简易程序：
（一）处罚金额在二百元以下的；
（二）处罚金额在二百元以上需作即时处罚，报经县级及县级以上工商行政管理局局长批准的。
第四十四条 适用简易程序查处违法行为，应当出示检查证件，当场了解违法事实，作出笔录，收集必要的证据。
第四十五条 作出二百元以下行政处罚的，应当填制即时处罚决定书，并由相对人签名或者盖章。拒绝签名或者盖章的，应当注明。
作出二百元以上行政处罚的，应当制作行政处罚决定书，处罚决定书的格式、内容等与普通程序中的处罚决定书相同。
第四十六条 适用简易程序查处案件的有关材料，应当归档保存。
第六章 备 案
第四十七条 县级工商行政管理机关处罚金额在五万元以上（含五万元）、十万元以下的案件，应当报市（地）级工商行政管理机关备案。
第四十八条 县级、市（地）级工商行政管理机关处罚金额在十万元以上（含十万元）、五十万元以下的案件，应报所属省级工商行政管理机关备案。
第四十九条 下列处罚案件报国家工商行政管理局备案：
（一）有关限制竞争行为及商业秘密的案件；
（二）涉外商标案件；
（三）对外商投资企业作出处罚的案件；
（四）处罚金额在五十万元以上（含五十万元）的案件。
第五十条 备案材料应当装订成卷。主要包括：处罚决定书、案件调查终结报告、审核机构的审核意见、证据材料及其他有关材料。
第七章 行政复议
第五十一条 工商行政管理机关复议案件，应当严格依照《行政复议条例》的规定执行。
《行政复议条例》没有规定或者规定不具体的，按照本规定执行。
第五十二条 工商行政管理机关复议案件，应当由复议机构进行。
第五十三条 被申请人向复议机关提交作出具体行政行为的有关材料或者证据时，应当按顺序装订成卷。
第五十四条 复议案件需调查、取证的，应当按照本规定第四章的有关规定执行。
第五十五条 复议机关在下列情况下，经局长批准，可以延长复议期限：
（一）复议机关自受理之日起至复议法定期限届满日止，不足三十天的；
（二）复议机关需进行调查、取证，方能作出复议决定的；
（三）被申请人逾期提交案卷材料，影响复议期限的；
（四）其它需要延期的特殊情况。
延长复议期限的决定，应当在复议法定期限届满之日前作出。延长复议期限不得超过一个月。
延长复议期限，应当及时书面通知复议申请人，并告知如不同意延期，可以直接就原处罚决定向人民法院提起诉讼。
申请人决定向人民法院提起诉讼后，应当及时告知复议机关。申请人不得再就此案申请复议。
第五十六条 复议决定一经送达即发生法律效力。
第五十七条 复议案件审结后，复议机关应当将有关材料整理归档。
第八章 执 行
第五十八条 相对人对处罚决定或者复议决定拒不执行的，工商行政管理机关应当依法强制执行，或者申请人民法院强制执行。
第五十九条 被处罚的相对人拒绝缴纳罚没款的，经县级及县级以上工商行政管理局局长批准，按照有关规定通知银行办理划拨手续，还可以将扣留的物品变价抵缴，或者依法申请人民法院强制执行。被处罚的公民拒绝缴纳罚没款的，也可以通知其所在单位从个人收入中扣缴。
第六十条 罚款或者没收财物，应当向相对人出具罚没单据。
第六十一条 对没收的物品或者变价物品的处理，除法规有专项规定的以外，由工商行政管理机关交有经营权的单位拍卖。
没收的票证交有关部门统一处理。
销毁物品，按照有关规定处理；没有规定的，经县级及县级以上工商行政管理局局长批准，由两名以上工商行政管理人员监督销毁，并制作销毁记录。
物品处理，应当制作清单。
第六十二条 吊销证照的，应当予以收缴。吊销营业执照的，同时收缴公章及合同专用章，通知其开户银行，并按规定发布公告。
第六十三条 罚没款及没收物品的变价款，按有关规定处理，任何单位和个人不得挪用。
第六十四条 所查扣的物品，在三个月内无法找到相对人的，经县级及县级以上工商行政管理局局长批准，可以作为无主财产，上缴财政。
第九章 期间、送达
第六十五条 期间以时、日、月计算，期间开始之时或日不计算在期间内。期间不包括在途时间，期间届满的最后一日为法定节、假日的，以节、假日后的第一日为期间届满的日期。
第六十六条 工商行政管理机关送达文书，应当直接送达当事人，由当事人在送达回证上注明收到日期，并签名或盖章，当事人在送达回证上的签收日期为送达日期。当事人是法人、经营单位或者其他组织的，交其收发部门签收；当事人是公民或者个体工商户的，交其本人签收，本人
不在的，交其同住的成年家属或者所在单位签收；相对人已指定代收人的，交代收人签收。当事人拒绝接受有关文书的，送达人应邀请有关人员到场，说明情况，在送达回证上记明拒收的事由和日期，由送达人、见证人签名或者盖章，将文书留在当事人的收发部门或者住处，即视为送达。
第六十七条 直接送达有困难的，可以挂号邮寄送达，以挂号回执上注明的日期为送达日期，也可以委托当地工商行政管理机关代为送达。
第六十八条 无法采取上述几种方式送达的，可以公告，自公告发布之日起经过三十天，即视为送达。
第十章 立 卷
第六十九条 案件处罚决定或者复议决定执行完毕后，工商行政管理机关应当按照下列要求及时将案件材料立卷归档：
（一）案卷必须一案一卷，案卷可分为正卷、副卷；
（二）各类文书齐全，手续完备；
（三）书写文书用毛笔或者钢笔；
（四）案卷应按顺序装订。
原处理机关案卷装订的顺序：
1、案卷封面；
2、案卷材料目录；
3、处罚决定书；
4、案件调查终结报告及批件（可放入副卷）；
5、立案审批表（可放入副卷）；
6、复议决定书；
7、证据材料；
8、财物处理单据；
9、其它有关材料。
复议机关案卷装订的顺序：
1、案卷封面；
2、案卷材料目录；
3、复议决定书；
4、复议申请书；
5、复议终结报告及批件（可放入副卷）；
6、原处罚决定书；
7、证据材料；
8、延期复议的决定、通知；
9、其它有关材料。
第七十条 案卷立卷归档后，任何人不得私自增添或者抽取案卷材料。未经局长批准，任何单位和个人不得借阅案卷。
第十一章 附 则
第七十一条 本规定所称相对人，是指工商行政管理机关具体行政行为直接指向的对象。
第七十二条 本规定所称当事人，是指与工商行政管理机关作出处罚决定有直接关系的人。工商行政管理机关依职权主动对违法行为作出处罚的案件，当事人范围仅限于行政处罚的相对人。工商行政管理机关依受害人申请，对违法行为作出处罚的案件，当事人包括行政处罚的相对人及
提出申请的受害人。
第七十三条 经济合同仲裁、企业名称权争议的裁决，商标权争议的裁定或者决定及商标侵权赔偿案件，不适用本规定。
第七十四条 本规定中有关文书、表格式样，由国家工商行政管理局统一制定，各省、自治区、直辖市工商行政管理局统一组织印发后施行。
第七十五条 本规定由国家工商行政管理局负责解释。
第七十六条 本规定自公布之日起施行。凡在本规定施行前发布的行政处罚程序同时废止。
1993年12月24日
关于房产抵押若干问题的研究
肖文
抵押作为债的担保方式的一种，由于能够较好地担保债的履行，在实践中被广泛采用，而房地产又以其现实性、稳定性、保值性、安全性最强等特性成为普遍采用的抵押物。本文拟就我国房地产抵押中的几个法律问题作一探讨，以期推动我国房地产市场的健康发展。
一、房地产抵押权标的物的范围问题
设立抵押的目的是，一旦债务人不履行债务，抵押权人可依法定程序对抵押物变价优先受偿。因此，抵押物应有变价价值，应为可转让之物。
我国实行土地的社会主义公有制，按照宪法的规定，城市市区的土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。土地使用权可以依法转让，但禁止土地所有权的买卖和非法转让。因而，在我国，土地所有权不得设定抵押权，土地使用权可以设定抵押，但受到了一定的限制。
（一）以地上无定着物（包括建筑物、构筑物及在建工程）的国有土地使用权设定抵押的问题
我国法律有关国有土地使用权的取得方式规定有两种：一是通过土地使用权出让的方式取得国有土地使用权，二是通过以土地使用权划拨的方式取得国有土地使用权。目前我国禁止单独以划拨方式取得的国有土地使用权设定抵押。
（二）以集体土地使用权设定抵押的问题
从我国的基本国情出发，考虑到我国人多地少的实际，为切实贯彻保护耕地这一基本国策，我国现行法律、法规规定，集体所有的土地不能开发经营房地产。对于集体土地使用权能否设定抵押的问题，亦规定的极为严格。我国《担保法》第37条规定，耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押，但抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权可以抵押；乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。可见，只有经县级人民政府土地管理部门登记的集体荒地的土地使用权和乡（镇）、村企业有地上房屋的集体土地使用权可以设定抵押，其他类型的集体土地使用权不得设定抵押。
（三）以城市房屋所有权设定抵押的问题
我国法律、法规允许并保护房屋所有权。由于我国担保法明文禁止宅基地设定抵押，故而，农民建在宅基地上的房屋是不得抵押的。本文只能就城市房屋所有权的抵押作一探讨。根据我国《担保法》第36条、《城市房地产管理法》第47条规定，以依法取得的城市房屋所有权抵押的，该房屋占用范围内的土地使用权必须同时抵押，反之亦然。显而易见，我国法律是将城市房地产作为一个整体加以规范的，确定的原则是房随地走和地随房走，因为房屋与土地是不可分的，离开土地的房屋是不存在的。因此，土地使用权是实现地上建筑物所有权的前提条件，否则地上建筑物的存在将失去法律依据。在我国，原则上依法取得所有权的城市房屋均可以设定抵押。但是下列城市房地产不得设定抵押：①权属有争议的房地产；②用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；③列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；④已依法公告列入拆迁范围的房地产；⑤被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；⑥依法不得抵押的其他房地产。在以下列城市房地产设定抵押时还须注意法律的限制性规定：①以享受国家优惠政策购买的房地产抵押的，其抵押额以房地产权利人可以处分和收益的份额比例为限。④国有企业、事业单位法人以国家授予其经营管理的房地产抵押的，应当符合国有资产管理的有关规定。③以集体所有制企业的房地产抵押的，必须经集体所有制企业职工（代表）大会通过，并报其上级主管机关备案。④以中外合资经营企业、中外合作经营企业和外资企业的房地产抵押的，必须经董事会通过，但企业章程另有规定的除外。⑤以有限责任公司、股份有限公司的房地产抵押的，必须经董事会或者股东大会通过，但企业章程另有规定的除外。⑥预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证。
二、房地产抵押权与承租权、典权的关系问题
（一）房地产抵押权与承租权的关系问题
所谓房地产承租权是指承租人通过支付租金，依房地产租赁合同而享有的对房地产的占有使用权。房地产承租权追求的是房地产的使用价值，同时转移房地产的占有，而房地产抵押权追求的是房地产的交换价值，并且不要求转移房地产的占有，可见，房地产的抵押权与承租权为相容之权，可以并存于同一房地产之上。但是，当抵押人不能履行到期债务而抵押权人将抵押房地产拍卖时，则可能出现承租权使抵押权人不能及时地、充分地实现其权利或者影响承租人继续租用该房地产的权利和利益的情形，这就出现了抵押权与承租权的冲突问题。那么，应如何处理这种冲突呢？须从两个方面来分析：
1.房地产承租权设定在先，房地产抵押权设定在后的情况。“近代社会立法大多认为，租赁关系可以对抗第三人。根据买卖不破租赁原则，即使将租赁标的物让与第三人所有，设定其上的租赁关系对第三人来说仍然继续存在。”既然连所有权都对抗不了这种已经形成的承租权，那么，抵押当然也不得破坏租赁，抵押权对抗不了承租权。所以，我国《担保法》第48条规定：“抵押人就已出租的财产设定抵押权的，应当书面告知承租人，原租凭合同继续有效。”也就是说，当抵押房地产因抵押权的实现而由他人取得时，租赁合同仍对新的产权人发生效力，在租赁期满前，新的产权人不能解除租赁合同，不能随意变动租金，即房地产承租权设定在先时给予承租权以对抗抵押权的效力。
2.房地产抵押权设定在先，房地产承租权设定在后的情况。对此，我国有关行政规章只规定了“经抵押权人同意，抵押房地产可以出租。抵押房地产出租所得价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权。”而对于抵押权与承租权的效力未作明文规定。我国台湾“民法”第866条规定：“不动产所有人设定抵押权后，于同一不动产上得设定地上权及其他权利，但其抵押权不因此而受影响。”日本民法典第395条规定：“不超过第602条所定期间的租赁，虽于抵押权登记后进行登记，亦可以之对抗抵押权人。但是，其租赁害及抵押权人时，法院因抵押权人请求，可以命令解除该租赁。”日本民法典第602条规定的是短期租赁，在短期租赁时，在处理上的一般原则是承租权可以对抗抵押权，但在特殊情况下，可由法院命令解除租赁，这时的抵押权就可以对抗租赁权了。如果超过602条所定期间的租赁则为过期租赁，日本判例解为承租权不得对抗抵押权或拍买人的所有权。有鉴于此，笔者认为，我国立法机关立法时应根据“先物权优于后物权，物权优先于债权”的原则，注意维护房地产抵押权优先的效力，确立承租权的效力以不损及抵押房地产价值、不影响房地产抵押权的实现为前提，赋予房地产抵押权人在特定条件下请求法院解除房地产租赁合同的权利，如：在拍卖抵押房地产时，因拍卖人顾忌房地产上有承租权的存在而无人应买或降低应买，致使卖得价款不足以清偿抵押债权时，则抵押权人有权要求解除承租权。
（二）房地产抵押权与典权的关系问题
虽然典权是我国特有的不动产物权制度，渊远流长，迄今存在，但我国现行法律、法规尚无明文规定，典权关系一直由民事政策及判例法调整，这既不利于财产关系的稳定，也极易造成司法上的混乱，因而有立法化之必要。本文仅就典权与抵押权的关系作一探讨。所谓典权是典权人通过支付典价而占有出典人的不动产所享有的使用收益的权利。典权与抵押权同为不动产物权，但典权是以使用收益为目的的用益物权，典权的目的在于房地产的使用价值，典权须占有转移房地产，当出典人逾期不行使回赎权时，视为绝卖，典物归典权人所有，而抵押权是以清偿债务为目的的担保物权，其目的在于取得房地产的交换价值，故而，典权与抵押权也为相容之权，可以并存于同一房地产之上。然而，当典权人行使典权涉及典物上设定有抵押权时，或者抵押权人行使抵押权而抵押房地产上设定有典权时，势必会发生典权与抵押权的冲突，那么，应如何解决这种冲突呢？对此，也必须从两个方面分析。
1.房地产抵押权设定在先，房地产典权设定在后的情况。对此种情况我国台湾“民法”第866条明文规定：“不动产所有人设定抵押权后，于同一不动产上得设定地上权及其它权利，但其抵押权不因此而受影响。”所谓其它权利，包括典权。台湾“大法官”会议议决释字第119号有如下解释：“所有人于其不动产上设定抵押权后，复就同一不动产与第三人设定典权，抵押权自不因此受影响。抵押权人届期未受清偿，实行抵押权拍卖抵押物时，因有典权之存在，无人应买，或出价不足清偿抵押权，执行法院得除去典权负担，重行估价拍卖。拍卖之结果，清偿抵押债权有余时，典权人之典价，对于登记之后权利人，享有优先受偿权。执行法院于发给权利移转证书时，依职权通知地政机关涂销其典权之登记。”笔者认为，既然抵押权的目的在于取得房地产的交换价值，无须占有转移房地产，为充分有效利用房地产，我国立法应借鉴我国台湾省这一成熟的立法与司法例，允许房地产所有人在设定抵押权后，仍可以在同一房地产上设定典权，但以抵押权不因此而受影响为前提，即先设抵押权之效力优于后设典权，不受后设典权的影响。即使是因出典人逾期不赎回典物，典权人首先取得典物所有权的情况下，由于典物上已有抵押权存在，典权人在取得典物所有权的同时，也得接受典物上的抵押权，即典权人仍应以抵押物保障抵押权人抵押权的实现。因为，依法理，在抵押权设定后取得抵押物所有权的人，其权利随抵押物拍卖而消灭。“他们只有通过代为清偿债务，使抵押权消灭，而取得求偿权与代位权，或参加应买保持其权利。”
2.房地产典权设定在先，房地产抵押权设定在后的情况。出典人将典物出典后，到底能否再设定抵押权，学者见解存在分歧，即有肯定说与否定说两种观点。我国台湾省的判例采否定说。笔者以为，出典人将典物出典后，仍对其典物享有所有权，虽然出典人不得在典物上设定与典权相抵触的权利，如重典或地上权等，但对于与典权不相抵触的权利，应准其设定，以发挥物权的功能，只是典权设定后再设抵押权的，典权的效力优先于抵押权，不受后设抵押权的影响。台湾判例否定说认为，典权既然可以作为抵押权的标的物，再允许出典人就同一不动产为债务的担保，而以典物设定抵押权，会使权利行使发生冲突，且使法律关系愈趋复杂，殊非社会经济之福。笔者认为，此说不能成立。因为“典权人以典权设定抵押权时，是以典权为标的物，而不是以典物为标的物，拍卖时，仅能拍卖典权。出典人于典权设定后，就典物设定抵押权，是以有典权负担的典物所有权为标的物，二者标的既不相同，其权利的行使，不致于发生冲突，亦不会使法律关系趋于复杂。”既然后设抵押权的效力劣于典权，不能除去典权而为拍卖，则当出典人未能偿还后来设定抵押权的债务，抵押权人可以将典物所有权拍卖受偿，典权人对于拍定人仍有同样的权利，其典权不受影响。如果因实行抵押权影响了典权人的权利时，则典权人享有请求解除抵押权的权利；当出典人逾期不回赎典物，典权人取得典物所有权时，则后设立的抵押权即归于消灭，不复存在。而且债权人既然知道有典权设定在先，仍然愿意再设定低押权，其对自己的利益自有考虑，根本无须法律来禁止，再者，允许典权人将典权设定抵押权，而却不允许出典人以其对典物的所有权设定抵押权，显然违反了民法的公平原则。因此，笔者认为，我国立法应赋予房地产所有权人将房地产出典后，应可以在该房地产上设定抵押权的权利，但以不影响典权的实现为条件。
三、房地产抵押权实现的问题
（一）房地产抵押权实现的条件和方式
房地产抵押权的本质在于担保债权的实现。对于有效的房地产抵押，房地产抵押权设定后，如果债务人履行了债务，房地产抵押权即归于消灭；如果债务的履行期限尚未届满，房地产抵押权人无权行使抵押权，否则，属于侵权行为，因而，只有具备下列情况之一的，房地产抵押权人才有权要求依法处分抵押房地产，以实现其抵押权：(1)债务履行期满，抵押权人未受清偿的，债务人又未能与抵押权人达成延期履行协议的；(2)抵押人死亡或者被宣告死亡而无人代为履行到期债务的；或者抵押人的合法继承人、受遗赠人拒绝履行到期债务的；(3)抵押人依法宣告解散或者破产的；(4)抵押人擅自处分抵押房地产的；(5)抵押合同约定的其他情况。 我国《担保法》第53条规定：“债务履行期届满，抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。”据此，在我国，抵押权人实现抵押权的方式有以抵押物折价、拍卖抵押物、变卖抵押物三种，而且，抵押权人要实现抵押权，首先要与抵押人进行协商，协议是实现抵押权的必经程序，协议不成时，抵押权人只能向人民法院起诉，通过法院实现抵押权，抵押权人并无自行折价、自行拍卖、自行变卖抵押物的权利。然而，根据《城市房地产管理法》第46条关于“债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿”的规定，拍卖抵押房地产成为城市房地产抵押权实现的唯一方式。对此，笔者认为不妥。因为，尽管拍卖通过公开竞价的方式，由竞买者竞价确定抵押房地产的价格，能够尽可能地提高抵押房地产的价格，对抵押人与抵押权人双方当事人均有利，从某种角度讲，拍卖无疑是最为公平的一种方式，但是，在实践中却经常会遇到设置抵押的房地产因种种原因在拍卖时无人受买、无法变现的情况，对此，若拘泥于拍卖这一种方式，房地产抵押权人的抵押权岂不是无法实现、形同虚设？！为了解决这一问题，最高人民法院早在1951年9月5日华东分院以“为债权人请求查封拍卖债务人之不动产，无人受买，拟由司法机关发给产权转移证书，拟通报试办可否？”为内容请示最高人民法院时，最高人民法院即以（法编）字第9975号函复：“关于债权人请求查封拍卖债务人的不动产，无人受买，债权人请求移转产权时，由司法机关发给产权移转证书的问题，经与司法部联系后，我们基本上同意来件所拟办法。”即“事先与主管地政府机关取得联系，准由债权人持此移转证书迳向该管地政府机关办理登记过户手续”的办法。而最高人民法院法释(1998)25号批复也作了类似规定：“在依法以国有土地使用权作抵押的担保纠纷案件中，债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以通过拍卖的方式将土地使用权变现。如果无法变现，债务人又没有其他可供清偿的财产时，应当对国有土地使用权依法评估。人民法院可以参考政府土地管理部门确认的地价评估结果将土地使用权折价，经抵押权人同意，将折价后的土地使用权抵偿给抵押权人，土地使用权由抵押权人享有”。所以，司法实践中，在拍卖抵押房地产时，如确实无人受买，抵押权人是可以通过法院裁定以抵押房地产折价抵偿债务，抵押权人凭法院裁定到土地管理部门或房产管理部门办理有关土地使用权或房屋所有权的变更登记手续，取得土地使用权或房屋所有权的。因此，笔者以为，《城市房地产管理法》将拍卖作为房地产抵押权实现的唯一方式，忽视了房地产抵押权实现的复杂性，既与《担保法》的有关规定不相衔接，又不能有效解决实践中出现的问题，且容易造成司法实践中的适用法律混乱，为确保房地产抵押权得以实现，应将拍卖抵押房地产作为房地产抵押权人实现抵押权时的首选方式，而不是唯一方式，当抵押房地产在拍卖时确实无人受买、无法变现时，抵押权人有权要求采取折价或者变卖的方式实现抵押权。这一点应由立法机关尽快作出立法修改。
（二）房地产抵押权实现中应注意的几个法律问题
1.抵押权人处分抵押房地产时，应当事先书面通知抵押人；抵押房地产为共有或者出租的，还应当同时书面通知共有人或承租人；在同等条件下，共有人或承租人依法享有优先购买权。因为，法律赋予抵押权人的是一种从抵押物上取得相当价值的权利，而不是任意处分抵押物的权利，只要抵押权人能从抵押物上获得相当的价值以满足自己的债权，就算充分实现了自己的抵押权，所以共有人或承租人的优先购买权与抵押权人行使抵押权并不矛盾，应依法保护共有人或承租人的优先购买权。
2.以承包的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权抵押的，或者以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物占用范围内的土地使用权抵押的，在实现抵押权后，未经法定程序不得改变土地集体所有制性质，也不得擅自改变这些土地的原有用途。
3.设定抵押的房地产是以划拨方式取得土地使用权的，拍卖房地产时，该划拨土地使用权应纳入出让轨道，作为一种出让行为，该项拍卖必须由土地管理部门负责。而依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应当缴纳的土地使用权出让金的款额，即缴纳土地使用权出让金是法律规定的抵押权人实现抵押权的一个先决条件，抵押权人只是对缴足土地使用权出让金后的余款才享有优先受偿的权利。
4.房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，因为抵押人抵押的是房屋的所有权或土地的使用权，如果土地上新增了房屋，与土地便是不可分的。如果拍卖时将新增房屋从拍卖的土地使用权中隔离出来，是这一新的房屋权利无法得到落实，土地使用权与地上建筑物的权利主体不一致，房屋的权利也得不到实现，因而新增的房屋必须与土地使用权的归属一致起来。但是，抵押权人对拍卖新增房屋所得，无权优先受偿。
5.如果一个房地产上设定有两个以上抵押权时，各抵押权人应当按抵押登记的先后顺序受偿，后一顺序的抵押权人只能在前一顺序的抵押权人优先受偿后，就剩余部分的价值受偿。如果抵押登记的顺序相同，即无法分出先后的，则按照各抵押权人的债权比例清偿，债权额大的多受偿，债权额小的少受偿。这里有必要探讨的是，次序在先的抵押权消灭后，如何处理后次序的抵押权，对此，有两种不同的立法例：“法、日民法采取‘次序升进主义’，即第一次序抵押权消灭时，原则上第二次序抵押权当然升进为第一次序抵押权（只在混同情况下有例外）；德、瑞民法则采取‘位次固定主义’，即第二次序抵押权并不因第一次序的抵押权的消灭而当然升进。”设某甲先后以自己的同一房地产为自己的15万元债务和某乙10万元的债务分别向某丙和某丁设置抵押，并依法办理抵押登记。后该抵押房地产被拍卖，得款20万元，则位于第一次序的某丙的15万元债权可全部受偿，而位于第二次序的某丁只能受偿5万元。如果某丙的债权因某甲自行清偿而消灭，导致抵押权也随之消灭。按“次序升进主义”，某丁的抵押权升进为第一次序，其债权可全部受偿；而按“位次固定主义”，则某丁的找押权并不升进，仍以扣除第一次序抵押权担保债权数额的余额清偿其债权，即某丁只能受偿5万元。较之两种立法例，德、瑞民法的立法例体现了当事人设置抵押权时的真实意思，更具合理性，笔者以为，我国立法应采用“位次固定主义”。
