绍兴市区物业管理办法
浙江省绍兴市人民政府
绍兴市区物业管理办法
市政府令〔2006〕80号
现发布《绍兴市区物业管理办法》，自发布之日起施行。
市 长
二○○六年十一月二十五日
绍兴市区物业管理办法
第一章 总 则
第一条 为规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据国务院《物业管理条例》、《浙江省物业管理条例》等有关规定，结合绍兴市区实际，制定本办法。
第二条 绍兴市区范围内的物业管理、使用及其监督管理适用本办法。
第三条 本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主与物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及其配套设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
第四条 市建设局（以下称物业主管部门）负责市区范围内物业管理的监督管理工作。
袍江工业区、镜湖新区管委会负责做好本区域内物业管理的具体监督管理工作。
城管、规划、工商、公安、价格、建筑、广电、电信、电力、水务、环卫、燃气等部门和单位按照各自职责协助做好市区范围内物业管理的监督管理和服务工作。
镇政府、街道办事处负责协调物业管理与社区建设之间的关系，协助做好物业管理的指导和监督工作。
第二章 业主、业主大会和业主委员会
第五条 业主在物业管理活动中，享有国务院《物业管理条例》规定的权利，并应当履行国务院《物业管理条例》规定的义务。
第六条 物业管理区域内全体业主组成业主大会。
业主大会应当代表和维护全体业主有关物业管理的合法权益，履行国务院《物业管理条例》规定的职责。
物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意，可以不成立业主大会，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
第七条 一个物业管理区域成立一个业主大会。
物业管理区域由物业主管部门（含袍江工业区、镜湖新区管委会，下同）会同镇政府、街道办事处根据物业的共用设施设备配置、建筑规模、社区建设等因素划分。物业管理区域的划分，应当征求居民委员会的意见。
新建住宅区，包括分期建设或者两个以上单位开发建设的住宅区，拥有共同的配套设施设备的，应当划分为一个物业管理区域。
旧城区规划范围内新开发建设的住宅，与周边原有住宅区房屋相毗连的，经相关业主同意，可以归并为一个物业管理区域。
第八条 物业管理区域内具备下列条件之一的，物业主管部门应当指导业主成立业主大会筹备组，筹备召开首次业主大会会议：
（一）房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之六十以上的；
（二）首套房屋出售并交付使用已满两年，且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业建筑面积百分之三十以上的。
第九条 业主大会筹备组由业主推举的代表和建设单位、居民委员会的代表组成。代表产生的具体办法是：
（一）由前期物业服务企业（没有前期物业服务企业的由物业所在地镇政府、街道办事处、居民委员会）向物业小区内的业主征询意见，并组织推举出业主代表一至三名；
（二）由物业所在地的镇政府、街道办事处指定当地居民委员会的工作人员一至二名作为代表（居民委员会尚未建立的，由镇政府、街道办事处在其单位内推举代表）；
（三）由物业主管部门要求建设单位推举一至二名代表。
筹备组应当确定召集人，负责牵头制定筹备组规则和进行相应的筹备工作。筹备组无法确定召集人的，由物业主管部门在业主代表和建设单位、居民委员会代表中直接指定。
筹备组成员名单应当自成立之日起三日内在物业管理区域内书面公告。
筹备组应当于首次业主大会会议召开十五日前将会议时间、地点、议题和议程通知全体业主，并告知所在地物业主管部门、镇政府、街道办事处、居民委员会，接受告知的单位应当派代表参加会议，并给予必要的指导。
首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。建设单位应在物业竣工验收前一次性向物业主管部门预缴筹备经费，由物业主管部门代收代管。筹备经费的使用应坚持节俭、合理，实行多退少补。具体预缴标准为5万平方米以下的物业为每平方米1元，5万平方米以上的部分为每平方米0.5元。
第十条 业主大会会议采用的形式、业主推选业主代表、意见的表达方式和业主在首次业主大会会议上的投票权数及业主大会作出决定所需投票权数等应符合《浙江省物业管理条例》有关规定。
第十一条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。
业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则规定召开。
物业管理区域内有百分之二十以上的业主提议或者符合业主大会议事规则规定条件的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。
第十二条 业主委员会由业主大会会议选举产生。业主委员会委员应当符合国务院《物业管理条例》规定的条件。
业主委员会是业主大会的执行机构，依法履行国务院《物业管理条例》规定的职责。
第十三条 业主委员会自选举产生之日起三十日内，应当持业主大会会议记录、会议决定、议事规则以及业主公约等 有关文件向物业主管部门备案。
物业主管部门应当对依法选举产生的业主委员会出具业主大会、业主委员会备案证明和印章刻制证明。业主委员会应当依法刻制和使用印章。
业主委员会备案的内容发生变更的，应当重新备案。
第十四条 业主委员会根据物业管理区域的规模由5至15人组成，设主任1人，副主任1至3人。业主委员会会议由主任或者主任委托的副主任召集。业主委员会召开会议必须有半数以上委员出席，所作决定须经业主委员会全体委员半数以上同意。
业主委员会需要讨论、决定的事项应当于会议召开三日前在物业管理区域内公告，听取业主和非业主使用人的建议和意见。
第十五条 业主委员会及其委员未能依法履行职责或者其行为损害全体业主共同利益的，物业管理区域内的业主可以根据本办法第十一条第三款规定提议召开业主大会临时会议。业主委员会不按规定组织召开业主大会临时会议的，物业主管部门、镇政府、街道办事处、居民委员会应当指导业主召开。
第十六条 业主公约应当对物业共用部位、共用设施设备的使用、维护、管理，物业管理区域环境卫生和秩序的管理，房屋外观的维护，业主的其他义务以及违反业主公约应当承担的责任等事项依法作出约定。
业主公约自业主大会会议审议通过之日起生效，对全体业主、非业主使用人均具有约束力。
第十七条 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权数确定办法、业主委员会委员资格和人数以及任期等事项作出约定。
第十八条 业主大会和业主委员会开展工作的费用由业主大会议事规则规定。
第三章 前期物业管理
第十九条 建设单位应当在取得商品房预售证前选聘物业服务企业，对物业进行前期管理。
提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招标投标方式选聘物业服务企业。
住宅物业的建设单位应当通过招标投标方式选聘物业服务企业。但是，符合下列条件之一的，经物业主管部门同意，建设单位可以采取协议方式选聘物业服务企业：
（一）投标人少于三个的；
（二）多层或多层和高层结合、规划总建筑面积小于4万平方米的；
（三）独立高层、别墅区规划总建筑面积在2万平方米以下的。
第二十条 建设单位在销售物业前应当制定业主临时公约，作为物业买卖合同的附件。
建设单位在销售物业时应当将业主临时公约向物业买受人予以明示，并有义务作出说明。
物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。
建设单位与物业买受人签订的物业买卖合同应当包含前期物业服务合同的主要内容。
第二十一条 前期物业服务合同约定期限尚未届满，但业主大会已按规定选聘物业服务企业的，自业主委员会与物业服务 企业签订的物业服务合同生效之日起，该前期物业服务合同终止。
第二十二条 物业未经竣工验收或者竣工验收不合格的，不得交付使用。
物业服务企业接管物业时，应当对物业的共用部位、共用设施设备及相关场地进行查验，作相应记录，发现与竣工验收资料不相符合或者有质量问题的，应当向物业主管部门、建筑业等主管部门报告。物业主管部门、建筑业等主管部门应当责令建设单位限期整改。
第二十三条 在办理物业交接手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：
（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，分幢分层平面图和套型图，物业区域内道路、地下停车库、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
（二）共用设施设备清单；
（三）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
（四）物业质量保修和物业使用说明文件；
（五）业主名册；
（六）物业管理需要的其他资料。
前期物业服务合同终止时，物业服务企业应当将上述接收的资料移交给业主委员会。
物业交接完毕三十日内，物业服务企业应当将其中的共用部位、公用设施设备及相关场地查验记录、资料移交清单、物业管理用房交接单等资料交物业主管部门备存。
第二十四条 建设单位应当按照物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积千分之七的比例配置物业管理用房；但物业管理区域内的物业均为非住宅的，物业管理用房的配置比例为物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积的千分之三。
规划行政主管部门在新建物业规划审批时应征求物业主管部门对物业管理用房设置的意见，并将物业管理用房的面积、位置在批准的建设工程规划设计方案中载明。建设单位应在办理商品房预售证之前到物业主管部门就物业管理用房进行确认，并将前期物业管理相关资料交物业主管部门。
因依法调整规划，物业竣工验收后的实测地上建筑面积超过建设工程规划许可载明的地上建筑面积的，建设单位应当对超过部分按照本条第一款规定的比例补充配置物业管理用房；确实无法补充配置的，应当按照该物业管理区域内的物业平均销售价格支付不足部分的相应价款，列入专项维修资金或者按照业主大会决定用于物业管理方面的其他需要。
建设单位根据规划部门要求配置的社区管理用房等，应按规定移交给相关单位使用和管理。
第二十五条 物业管理用房依法属于全体业主共同所有。未经业主大会同意，不得改变其用途。物业管理用房由房产管理机构登记建档。
物业管理用房竣工验收合格三十日内，建设单位应当与物业服务企业对物业管理用房进行交接验收。
第四章 物业管理服务
第二十六条 一个物业管理区域由一个物业服务企业提供物业服务。
提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。
第二十七条 物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业交接验收手续。
业主委员会应当向物业服务企业移交本办法第二十三条第一款规定的资料。
第二十八条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定提供服务。
物业服务企业应当定期听取业主和非业主使用人的意见和建议，配合居民委员会做好社区管理相关工作。
第二十九条 业主应当根据物业服务合同约定按时足额交纳物业服务费。业主与非业主使用人约定由非业主使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交付给物业买受人的物业，其物业服务费由建设单位全额交纳。
物业产权交易时买卖双方当事人应当对物业服务费结算有明确的约定。
第三十条 物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业单位应当向最终用户收取有关费用，不得强制要求物业服务企业代收有关费用。确需委托物业服务企业代收有关费用的，应当签订委托代收协议，并支付相应的代收手续费。
住宅物业的最终用户，按照下列规定确定：
（一）专有部分以单个业主作为最终用户；
（二）部分业主共有部分以该共有部分的全体业主作为最终用户；
（三）全体业主共有部分以全体业主作为最终用户。
第三十一条 镇政府、街道办事处和居民委员会应当对业主、非业主使用人在物业使用中发生权益争议进行调解，应当配合物业主管部门或者受其委托调解业主或者非业主使用人与物业服务企业在物业管理活动中发生的矛盾和争议。
在镇政府（街道办事处）辖区内，应当建立由镇政府（街道办事处）、物业主管部门、居民委员会、业主委员会、物业服务企业等单位和人员参加的物业管理联席会议制度。联席会议由镇政府（街道办事处）负责召集，主要协调有关召开业主大会临时会议、业主委员会不依法召集、业主委员会在规定时间内不履行代表业主签订、续签、变更、解除物业管理服务合同及其他影响物业管理区域稳定等问题。
第三十二条 物业服务合同期满当事人不续约或者要求提前解除合同，物业服务企业应当依法有序退出物业管理，物业服务企业退出物业管理的具体办法另行制定。
第五章 物业使用与维护
第三十三条 业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地、绿地及其他共用部位、共用设施设备，损害业主共同利益。
第三十四条 业主、非业主使用人应当按照房地产权证书载明的用途或者规划行政主管部门批准的设计用途使用物业，不得改变物业使用性质。确需改变的，应当征得利害关系人的同意，报经规划、国土等有关部门批准，并依法办理相关手续。
对业主、非业主使用人违反前款规定，擅自改变物业使用性质的行为，有关个人和单位有权反映和举报，相关行政主管部门应及时依法予以查处。
第三十五条 经业主大会同意，在物业管理区域内设置临时停车位的，不得影响其他车辆和行人的正常通行，不得损坏绿地等共用部位、共用设施设备，不得阻碍消防通道。
第三十六条 物业管理区域内依法属于全体业主共有的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等设施设备，经业主大会决定可以移交给相关专业单位，相关专业单位应当按有关规定予以接收，并承担维修、更新、养护责任。
相关专业单位因维修、养护、改建、扩建等需要，临时占用、挖掘道路、场地、绿地及其他共用部位、共用设施设备的，应当预先在物业管理区域内公告，并及时恢复原状，业主应当积极配合。
第三十七条 业主或者非业主使用人装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业，物业服务企业应当将装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主或者非业主使用人。
业主或者非业主使用人装饰装修房屋，应当遵守国家、省有关规定以及业主临时公约、业主公约。
物业服务企业应当加强对物业管理区域内装饰装修安全事项的巡查。
第三十八条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营活动的，在征得相关业主、业主大会、物业服务企业同意后，方可向有关部门申请办理审批手续。业主所得收益主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定用于物业管理方面的其他需要。
第三十九条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家和省的有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金的收取、使用、管理办法另行制定。
第四十条 物业存在安全隐患，危及公共利益及其他业主合法权益的，责任人应当及时维修养护，消除隐患，有关业主应当给予必要配合。
责任人不履行维修养护义务的，经业主大会或者业主委员会同意，可以由物业服务企业代为维修养护，所需费用由责任人承担。
第四十一条 建设单位按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。建设单位可以委托物业服务企业维修，也可以自行组织维修。
建设单位在物业竣工验收前，应当一次性向物业主管部门交纳物业建筑安装总造价百分之二的保修金，存入指定银行，作为物业维修费用保证。保修金的交纳、使用、管理和退还办法另行制定。
第六章 追究责任
第四十二条 违反物业管理有关规定的，由有关行政主管部门依照国务院《物业管理条例》、《浙江省物业管理条例》等法律、法规、规章以及《绍兴市城市管理相对集中行政处罚实施办法》等规定依法追究责任。
第四十三条 物业主管部门及其他有关行政主管部门的工作人员有违反物业管理法律、法规、规章和本办法有关规定的行为，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第七章 附 则
第四十四条 业主决定不选聘物业服务企业实行自我管理的，依照《浙江省物业管理条例》和本办法相关规定执行。
第四十五条 各县（市）的物业管理工作可参照本办法执行。
第四十六条 本办法自发布之日起施行。1997年11月6日市政府颁布的《绍兴市区住宅小区物业管理暂行办法》同时废止。
江苏省价格监督检查办法(2002年修订)
江苏省人民政府
江苏省价格监督检查办法(2002年修订)
江苏省人民政府令
第 195 号
《江苏省价格监督检查办法》已于2002年7月30日经省人民政府第80次常务会议讨论通过，现予发布施行。
省 长
二零零二年七月三十一日
江苏省价格监督检查办法
第一章 总 则
第一条 为了维护社会主义市场经济秩序，加强价格监督检查，规范价格行为，保护生产经营者与消费者的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》和《江苏省价格管理监督条例》以及有关法律、法规的规定，制定本办法。
第二条 本省行政区域内从事商品生产、经营及收费活动的个人、法人和其他组织及国家机关，均应当遵守本办法。
第三条 各级地方人民政府应当加强对价格监督检查工作的领导，健全价格监督检查制度，保障价格监督检查的顺利实施。
第四条 县级以上各级人民政府价格主管部门（以下简称价格主管部门），依法对价格活动进行监督检查、对价格违法行为实施行政处罚。价格主管部门的价格监督检查机构承办具体工作。
各级价格监督检查机构受同级价格主管部门领导，接受上级价格监督检查机构业务指导。
第五条 工商行政管理、质量技术监督、监察、公安、审计、财政、税务等部门和人民银行，应当在各自的职责范围内，配合、协助查处价格违法行为。
第六条 价格监督检查工作实行统一领导、分级管理的原则，管辖具体分工按国家和省的规定执行。
第二章 监督检查
第七条 价格主管部门价格监督检查的职责：
（一）依法对同级人民政府有关部门和下级人民政府执行价格法律、法规和国家有关规定进行监督检查；
(二)按照检查权限对个人、法人和其他组织的价格活动进行监督检查；
（三）组织、协调价格监督检查工作；
（四）查处价格违法行为；
（五）指导价格社会监督活动；
（六）指导生产经营者内部的价格监督管理工作；
（七）宣传价格法律、法规和规章；
（八）法律、法规、规章赋予的其他职责。
第八条 价格主管部门可以邀请人大代表、>协委员和群众团体的代表参加价格监督检查活动。
价格主管部门可以聘请社会有关人士担任价格执法监督员，对价格监督检查活动进行监督。
第九条 消费者组织、职工价格监督组织、居民委员会、村民委员会等组织以及消费者，有权对价格行为进行社会监督。价格主管部门应当充分发挥群众的价格监督作用。
新闻单位有权进行价格舆论监督。
第十条 县级以上地方各级人民政府的业务主管部门、行业协会、企事业单位负责本系统、本行业、本单位的价格监督工作，并对查处价格违法行为给予配合。
第十一条 价格主管部门应当建立对价格违法行为的举报制度。
任何单位和个人均有权对价格违法行为进行举报。价格主管部门应当对举报人员给予鼓励，并负责为举报者保密。
第十二条 价格主管部门进行价格监督检查时，可以行使下列职权：
（一）询问当事人或者有关人员，并要求其提供证明材料和与价格违法行为有关的其他资料；
(二)查询、复制与价格违法行为有关的帐簿、单据、凭证、文件及其他资料，核对与价格违法行为有关的银行资料；
（三）检查与价格违法行为有关的财物，必要时可以责令当事人暂停相关营业；
（四）在证据可能灭失或者以后难以取得的情况下，可以依法先行登记保存，当事人或者有关人员不得转移、>匿或者销毁；
（五）法律、法规、规章赋予的其他职权。
第十三条 当事人接受价格主管部门的监督检查时，应当如实提供价格监督检查所必需的帐簿、单据、凭证、文件以及其他资料。
价格主管部门及其工作人员不得泄露国家秘密和当事人的商业秘密。
第十四条 价格主管部门在开展价格监督检查时，应当坚持预防、教育为主的原则，建立提醒、回访等制度。
价格主管部门应当通过监督检查信息进一步规范、完善价格管理。
价格主管部门审查和决定处理价格违法行为时，可以公开进行，涉及国家秘密、商业秘密和个人>私的除外。
第十五条 价格监督检查人员应当秉公执法，廉洁自律。执行公务必须有两人以上同行，并出示检查证>。
第三章 奖励和处罚
第十六条 有下列成绩之一的单位和个人，可以给予表彰和奖励：
（一）积极参加价格诚信活动，模范执行价格法律、法规、规章和国家有关价格>策信用高的；
(二)举报价格违法行为或者协助查处价格违法行为有功的；
（三）在价格社会监督和舆论监督活动中作出显著成绩的；
（四）秉公执法、在查处价格违法行为中作出突出贡献的。
具体奖励办法由省价格主管部门根据有关规定制定。
第十七条 有下列行为之一的，属于价格违法行为：
（一）地方各级人民政府及其部门超越定价权限和范围，擅自制定、调整价格和收费标准的；
(二)不执行政府指导价、政府定价的；
（三）不执行法定的价格干预措施、紧急措施的；
（四）有《中华人民共和国价格法》第十四条所列不正当价格行为的；
（五）违反明码标价和收费公示规定的；
（六）被责令暂停相关营业而不停止的，或者转移、>匿、销毁依法登记保存财物的；
（七）拒绝按照规定提供价格监督检查所需资料或者提供虚假资料的；
（八）违反行政性、事业性收费管理规定的；
（九）其他违反价格法律、法规和国家规定的。
第十八条 对有第十七条所列第（一）、(二)、（三）、（四）、（五）、（六）、（九）项行为之一的，价格主管部门应当责令其改正，并按照《中华人民共和国价格法》等法律、法规有关规定予以处理。
对有第十七条第（七）项行为的，价格主管部门应当责令其改正，并可以给予警告；逾期不改正的，可以处以3万元以下罚款；对情节严重的经营者，可以处以5万元以下罚款。对直接负责的主管人员和其他直接责任人员可以建议有关部门给予行政处分。
对有第十七条第（八）项行为的，价格主管部门应当责令其改正，有违法所得的，可以责令其公告退还，或者没收违法所得，并处违法所得三倍以下或者3万元以下罚款；没有违法所得的，予以警告，可以并处1万元以下罚款。对直接负责的主管人员和其他直接责任人员可以建议有关部门给予行政处分。
对有确凿证据证明当事人在被检查时段内存在价格违法行为，但无法计算或者不易计算违法所得金额的，处以3万元以下罚款。
第十九条 对价格主管部门作出的处罚决定不服的，应当先依法申请行政复议；对行政复议决定不服的，可以依法向人民法院提起诉讼。
第二十条 逾期不缴纳罚款的，价格主管部门可以每日按罚款数额的3％加处罚款；逾期不缴纳违法所得，每日按违法所得的2‰罚款。
第二十一条 罚款或者没收违法所得，必须使用省财政部门统一印制的罚没票据。罚没款全部上缴国库。
第二十二条 拒绝、阻碍价格监督检查人员依法执行公务的，由公安机关根据《中华人民共和国治安管理处罚条例》的规定予以处罚；情节严重构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第二十三条 价格监督检查人员泄露国家秘密、商业秘密以及滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守、索贿受贿，由有关部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四章 附 则
第二十四条 本办法自2002年9月1日起执行。1997年2月15日发布施行的《江苏省价格监督检查办法》同时废止。
